Tipos de Avalúos Inmobiliarios

Los avalúos inmobiliarios son estimaciones que ayudan a dar claridad al valor real de un inmueble. Son el vehículo para determinar el valor justo de mercado de un bien raíz.

 

¿Qué tipos de avalúos inmobiliarios hay?

La función principal del avalúo inmobiliario es ofrecer claridad acerca del valor real de un inmueble. Pero no sólo son útiles al momento de vender/comprar un inmueble, sino que hay diferentes tipos con otras funciones. Entre los tipos de avalúos inmobiliarios podemos encontrar:

• • Avalúo hipotecario:

Determina el valor del inmueble para solicitar un crédito hipotecario.

• • Avalúo catastral:

Sirve como sustento para el pago de impuestos.

• • Avalúo comercial:

Estima el valor de un inmueble para saber en cuánto puedes vender o comprar una propiedad.

• • Avalúo para determinación de rentas:

Es un informe de rentas de mercado con fecha actual o referenciados a periodos anteriores para calcular indemnizaciones por rentas no percibidas, cesión de contratos de arrendamiento o revisión o negociación de rentas de contratos vigentes.

• • Avalúo para seguro:

Determina el valor asegurable para el cálculo de una póliza de seguro sobre la propiedad.

• • Avalúo para expropiación:

Cuando una propiedad se ve afectada por la ocupación de suelo o la actividad de una entidad gubernamental, se realiza este avalúo para determinar el valor de los bienes afectados y estimar el valor a pagar por ellos.

• • Avalúo para medir potencial de desarrollo:

Sirve para conocer el máximo valor del suelo de acuerdo con el tipo de edificación permitido en su uso de suelo y densidad, es decir, acorde con su mayor y mejor uso.

 

Metodologías de los avalúos inmobiliarios

Las metodologías con las que se realizan estos tipos de avalúos inmobiliarios son universales, pero se suelen utilizar tres diferentes enfoques:

1. 1. Enfoque de costos:

En este enfoque se determina el costo de los materiales de construcción, de todas las instalaciones especiales y complementarias, más el valor de suelo. El resultado indica lo que costaría reponer ese inmueble.

1. 2. Enfoque de mercado:

Este enfoque implica ver lo que está sucediendo en el mercado en un momento determinado, en una zona cercana o similar a la del inmueble que se valuará. En este enfoque se obtienen una serie de muestras de mercado apropiadas, se homologan y se calcula el valor de la propiedad.

1. 3. Método de capitalización de rentas:

Este sirve para estimar el valor del inmueble de acuerdo con lo que puedes exigir por explotarlo en alquiler, es decir, cuánto te van a pagar mensualmente descontando mantenimiento e impuestos.

 

Proceso de valuación inmobiliaria

El proceso de valuación inmobiliaria cambia dependiendo del tipo de valuación necesaria. Los tipos de avalúos más comunes son el hipotecario, el comercial y el de rentas.

En el avalúo hipotecario, un valuador profesional acude a la vivienda e inspecciona a fondo la casa y el entorno de la misma. Se analizan la construcción, su distribución, acabados, calidad, estado de conservación, remodelaciones y cercanía con medios de transporte y servicios. Posteriormente, se buscan viviendas contra las que se pueda comparar la propiedad que se está analizando. Teniendo toda esta información, ya se puede realizar el avalúo

En un avalúo comercial de igual manera se toman en cuenta aspectos de construcción, características del inmueble, ubicación, servicios e infraestructura.

Para avalúos de alquiler inmobiliario, el precio de la renta tiene que ver con muchos factores. Para determinar este precio se analizan factores como: ubicación, número de baños, recámaras, estacionamiento, estado de las habitaciones, servicios y mobiliario.

 

El valor justo del inmueble

Realizar un avalúo de una propiedad brinda confianza tanto a compradores, para obtener un crédito hipotecario, como a vendedores, para saber cuál es el precio de mercado de su bien inmueble. El precio final siempre podrá ser influido por otros factores, como un dueño que necesite vender la propiedad con urgencia, o un comprador que esté dispuesto a elevar su oferta con tal de obtener la propiedad. Pero estos avalúos siempre serán necesarios para determinar el valor justo de mercado de la propiedad.