NACIONAL 800 286 7964

Back

Blog

Valor Comercial Avalúos > Bienes Raíces  > Modelos de Valuación Automatizada.

Modelos de Valuación Automatizada.

Valuación Inmobiliaria con Ciencia de Datos.

Por Área de Desarrollo Tecnológico de VCA

 

¿Qué son los AVM?

Las siglas AVM hacen referencia a la expresión inglesa “Automated Valuation Models”, el nombre que se da a nivel internacional a los Modelos de Valuación Automatizada.

Los AVM son modelos informáticos basados en algoritmos matemáticos y estadísticos que, combinados con una base de datos adecuadamente curada, permiten obtener el valor de un inmueble. Para ello, se han de definir previamente las características que describan el inmueble que se valuará, de manera que se seleccionen aquellos inmuebles de una muestra del mercado que se consideren similares a él y la base de valor que se quiere emplear, para que el programa realice los cálculos pertinentes. En general, la mayoría de los AVM suelen realizarse atendiendo al presumible Valor de Mercado de los inmuebles, aunque también podría calcularse el Valor de la Renta, o el Valor Asegurable, entre otros.

En resumen, el objeto principal de los AVM es utilizar las técnicas informáticas, estadísticas y matemáticas disponibles para proporcionar, de forma rápida y razonablemente fiable el valor de un inmueble determinado, atendiendo a los principios generales de valoración con un intervalo de incertidumbre aceptable.

 

¿Para qué sirven?

Los AVM se pueden utilizar en muchas operaciones, ya que, debido a su eficiencia, permiten estimar un gran número de valuaciones en un corto período de tiempo, garantizando en la mayoría de los casos una precisión adecuada.

Algunos de las funciones más habituales son:

  • Como valuación orientativa, previa a la realización de una valuación completa con inspección física del inmueble.
  • Como contraste genérico de una valuación realizada de forma presencial.
  • Para monitorear la evolución de valor que experimenta un inmueble o una cartera de inmuebles.
  • En el cálculo de primas correspondientes a seguros inmobiliarios.
  • Como ayuda en la gestión del riesgo hipotecario, identificando los riesgos existentes y definiendo las políticas a adoptar.
  • Para realizar análisis periódicos de las carteras hipotecarias de las instituciones financieras.
  • Como orientación en la toma de decisiones, tanto de compradores y/o vendedores en alguna operación de compra-venta inmobiliaria.

 

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de las AVM?

La ventaja más evidente es la reducción de tiempo y costo en comparación con una valuación tradicional puesto que los AVM permiten el tratamiento masivo de inmuebles a valorar, obteniendo un resultado preciso en muy poco tiempo.

Así mismo, se trata de un proceso homogéneo y transparente. El modelo homologa todos los comparables que se introducen para la valuación, siendo absolutamente objetivo en todos ellos.

El principal inconveniente es que, al no realizarse visita al inmueble ni otras comprobaciones necesarias en el caso de valuaciones completas, los resultados presentan ciertas limitantes, ya que no se pueden tener en consideración aspectos sólo apreciables por el valuador profesional. Es por este motivo que el uso de AVM no se recomienda en el caso de inmuebles singulares, que no estén terminados o en aquellos que cuentan con alguna característica especial. Tampoco pueden considerarse a priori otras circunstancias limitativas de valor como posibles afectaciones.

Puede existir, así mismo, imprecisión en las características del inmueble que alimente el usuario y que se emplean en la valuación, como la superficie de construcción, de terreno, edad del inmueble o el estado de conservación del mismo, si éstos no están convenientemente reflejados en la documentación proporcionada.

 

¿En qué consiste el método que utilizamos en VCA para la realización del AVM?

Se utiliza el método comparativo de mercado, obteniendo el valor del inmueble a partir de la comparación de sus características con las de otros inmuebles similares ubicados en la misma zona o en zonas equivalentes (según el valor del suelo) de los que sí conocemos su valor.

Para ello, disponemos de vastas bases de datos de mercado que incluyen ofertas actuales disponibles en los principales portales inmobiliarios y datos reales de compra-ventas en la zona, las cuales actualizamos continuamente. Así mismo, analizamos también los avalúos de inmuebles similares en la zona realizadas por nuestra empresa durante los últimos seis meses, de donde obtenemos estimaciones muy precisas del valor del suelo.

Nuestros científicos de datos utilizan el Razonamiento Basado en Casos que permite automatizar el método comparativo de mercado. Este modelo procede mediante el análisis de inmuebles ya valuados (casos resueltos) para encontrar aquéllos que más se parezcan al inmueble valuado y  a partir de ahí derivar el valor del inmueble, tal como lo haría un valuador profesional.

La ciencia de datos entra en escena al aprender estadísticamente de las bases de datos el peso que el valuador profesional ha dado a las características relevantes del inmueble que determinan su valor. La estimación de estos pesos se aplica en la selección automática de inmuebles del mercado inmobiliario. Su importancia es fundamental. Por ejemplo, un valuador selecciona un inmueble dándole menos peso al número de baños de una casa habitación que al valor del suelo de la zona a la que pertenece el inmueble. Un algoritmo estadísticamente bien calibrado deberá reconocer esto cuando seleccione comparables de la base de datos del mercado, atrayendo aquéllos comparables que se parezcan más al valor del suelo del inmueble valuado, sin dejar de lado al número de baños, pero secundariamente.

Los estadísticos y científicos de datos con quienes VCA ha formado alianza cuentan con más de 20 años de experiencia en modelación y análisis de datos, así como en el desarrollo de sistemas analíticos automatizados. Esto ha resultado en el alcance de precisiones en las estimaciones del valor de inmuebles acorde con los estándares internacionales.

Nuestro profundo conocimiento del mercado inmobiliario (más de 40 años realizando avalúos en el país y más de 500,000 avalúos realizados en los últimos 15 años) nos permite evaluar así mismo cómo se están comportando los valores en función de los ritmos de venta y el stock disponible de la zona.

Posteriormente, y sobre todo, en el caso de valuación de portfolios de inmuebles, realizamos un contraste por indexación, a fin de corregir cualquier posible deficiencia existente en el proceso de valuación, generalmente debida a la insuficiencia de comparables similares a algunos de los inmuebles valuados.