Avalúo Catastral – ¿Qué es?

Como ya sabrás, el avalúo es un estudio para determinan el valor comercial de un inmueble de acuerdo a diferentes factores, el cual se refleja en cifras monetarias. Pero en la compra y venta de inmuebles existen diferentes tipos de avalúo. Uno de ellos es el avalúo catastral, y si estás por comprar una propiedad te conviene saber de qué trata este.

 

¿Qué es el avalúo catastral?

Para entender bien qué es el avalúo catastral, debes saber que al convertirte dueño de un bien inmueble tienes la obligación de cubrir ciertos impuestos, así como el impuesto predial, el ISAI (Impuesto sobre adquisición de inmuebles) o el ISR (Impuesto sobre la renta). Pues bien, un avalúo catastral es un análisis de valores con él que se calcula el impuesto predial. Esta cifra es determinada en Catastro del Municipio o Entidad Federativa correspondiente. Los notarios pueden solicitar avalúos catastrales para hacer cálculos de impuestos.

Dependiendo del crecimiento de la zona, puede haber un incremento en el valor catastral. Sin embargo, el valor catastral no suele llegar a ser mayor al valor del inmueble en el mercado.

 

¿Cómo se determina?

El valor catastral se puede determinar por la suma del valor catastral del suelo más el valor catastral de construcción. Su cálculo depende de las características de cada propiedad, así como la ubicación del inmueble y los metros cuadrados de construcción y terreno. Los valores de cada uno de estos factores, que utiliza Catastro, generalmente son obtenidos por los colegios de valuadores. Ellos realizan estudios para determinar dicho valor por metro cuadrado para cada región específica, así como colonias o avenidas comerciales. Estos estudios son luego aprobados por Catastro y el Congreso del Estado.

Valor catastral del suelo

Los inmuebles se dividen en tres diferentes categorías según su valor del suelo:

• Área de valor: Manzanas cuya infraestructura, equipamiento, tipo de inmuebles y dinámica inmobiliaria es similar.
• Enclave de valor: Manzanas o edificaciones de uso habitacional, que por sus cualidades se diferencian claramente del resto de las del área.
• Corredor de valor: Inmuebles que colindan con alguna vialidad pública, por lo que hay una mayor actividad económica que incrementa el valor de suelo.

Según la categoría en que se encuentre ubicado un inmueble, se determina el valor unitario que le corresponde.

Valor catastral de la construcción

Se toman en cuenta dos factores de los inmuebles:

• El tipo de inmueble

Se refiere al uso del inmueble y al número de pisos o niveles que tenga la edificación.

• La clase que tengan con base en la Tabla de Valores Unitarios de las Construcciones

Se refiere a las características propias del espacio, estructuras, servicios y acabados. Se deberá considerar si la construcción es habitacional o no habitacional. (Aquí puedes consultar las Tablas de Valores Unitarios de la CDMX y Aquí las de Monterrey; asegúrate de buscar los valores de tu identidad federativa)

 

Diferencias entre avalúo catastral y comercial

Como ya vimos, el avalúo catastral se usa para fijar el impuesto predial de un inmueble. Con este no se obtiene el precio de venta de un inmueble, lo que establece es solo un porcentaje del valor total.

Por el otro lado, el avalúo comercial determina el precio que una persona debe pagar o fijar a la hora de comprar o hacer una venta de una propiedad. Este proceso establece el valor comercial del inmueble, teniendo en cuenta las condiciones del mercado y otros factores.

Adicional a su funcionalidad, también podemos encontrar diferencias en las situaciones en que se solicitan. El avalúo comercial suele solicitarse cuando se va a vender o comprar una propiedad, así como cuando se va a solicitar un crédito por parte de una entidad financiera o Banco.

Mientras que el avalúo catastral lo pide el notario en todas las operaciones de compra-venta para el cálculo de los impuestos que correspondan tanto al vendedor como al comprador.

 

Si tienes interés en bienes raíces es bueno conocer cómo funcionan los avalúos catastrales. Tenlos en cuenta al poner en venta una propiedad o al buscar comprar una. Ahora que sabes que es un avalúo catastral podrás entender la importancia de solicitarlo.